2006年07月26日

ぶらりチャリンコ一人旅?

先月、浦和美園駅の近くに出来たジャスコを見物したことを書いたところ、
「買ってはいけない東急リバブル・東急不動産」からTBを頂戴しました。ありがとうございます。

埼玉スタジアムの最寄り駅である浦和美園駅(埼玉高速鉄道)の近くに、センターフィールド浦和美園というマンションが建設中であるが、そのブログでリンクされているページを読んでみると、

#この地帯は活断層の近くであり、地盤が軟弱であり、

#埼玉高速鉄道の運賃は非常に高く、

#しかも建築確認は耐震偽装問題で有名になった日本ERIが行い、

#しかもガスレンジはパロマ工業製だってさ!


いっぺんで買う気がなくなっちまったぜ(つーかそんな金は無いけどさw)他にも東急物件の問題点について指摘があるので、読まないとヤバイかもよ?

つーことでまたまたあの周辺をうろついてみたくなった。

center.jpg
これが問題のマンション。これ撮ったの1ヶ月ぐらい前なのでもっと工事進んでると思う。もちろん外から見ただけじゃ何も分からないけど。


jusco.jpg
ジャスコって、どこにあるのも凄くデカイよね。地の果てまで続いてるってかんじ。万里の長城だな(笑)
で、この辺りって元々田畑や雑木林しかなかったところで、これからなんか造る計画はあると思うけど、今のところジャスコ以外はホントなんにもない。遠くの方に住宅街があるけどね。

ちなみに浦和美園駅の東口は立派だが、西口の目の前にはこのように民家が残っている(農家だと思う)。立ち退き要求とかあったと思うけど譲らなかったんだね。大したもんだ!
eki.jpg
坂を下れば私有地だから入っちゃだめよ。

ここからスタジアムまで歩くと結構遠い。つーか浦和の中心街から遠く外れているから、地元の人間だって電車(南浦和から武蔵野線で東川口、東川口から埼玉高速鉄道で浦和美園)で行くにしても、バスで行くにしても大変。
それに維持費のせいで毎年赤字が凄いってさ。(だから今年はレッズの試合が多いのか?)無茶な開発は後からボディブローのように利いてくるもんだな。今更いうのもなんだが、もっと収容人数少なくてもいいから、近くでサッカー専用の作って欲しかったね。

ところで「センターフィールド浦和美園に低評価」には、埼スタがあるのでレッズが負けたときにはサポーターが暴れて周りのものを壊して歩くのではないか・・・という懸念もあるが、そういうことはないだろう。何しろJリーグ始まって14年目だが、恐ろしくみっともない負け方をしたり、2部に落ちたりいろいろ苦い思いでが山盛りだが(笑)、今までそういうことは一度もなかったもんね。もっとも試合日の渋滞だけは避けられないと思うけど。ジャスコの駐車場なんかあっという間に満車になるかもね?


*関係ないけど、帰りに東北道の近くの休耕地でこのような謎の物体を発見!
dokan1.jpg
テポドン発射台かな(笑)

よじ登ってのぞいてみたところ、小川がチョロチョロ流れていた。なんでこんな設備が必要なのか勉強不足のため分からん。
dokan2.jpg



* * * * * * * * * * * *

そういうワケで?今宵のチクショーネタ(笑)

♪リサイクルショップで98円の自転車のチェーンの鍵を買ったけど
   付属の鍵で開いてくれないの♪


チクショー、
 チクショー、
  チクショー!!


つーか力入れてグリグリ回してたら鍵が曲がって折れちまったぞ。典型的な「安かろう悪かろう」だなw


もうやだ〜(悲しい顔)こんなアタシが哀れだと感じたら、人気blogランキングにクリックしてね♪



*こちらだと同じウインドウで移動します。
posted by 鷹嘴 at 00:22| Comment(4) | TrackBack(1) | 地元(埼玉) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
この記事へのコメント
自分がろくに吟味もせずに買ったマンションが思い通りでなくて、しかも住宅ローンの重みが予想以上だったからといって、事業者をこき下ろしまくっているような輩にTBされるのは、迷惑です。

この関係のHPやBlogは、ぜ〜んぶ自作自演だよ。こんな輩には関係しない方が身のためです。

ご忠告まで。
Posted by 老婆心 at 2006年09月26日 12:43
家を買おうと思い、センターフィールド浦和美園も候補に加えたので色々と調べたのですが、

>#この地帯は活断層の近くであり、地盤が軟弱であり、
→活断層が存在するのは蓮田駅〜岩槻駅の間あたりで、浦和美園の周辺あたりは、地図上は近くても活断層の影響を受けるほど近いとは言えない。
→さらに、地盤が軟弱と言うが地下35メートルの地点にn50層が存在。表層数メートルは軟弱であるが建設上問題なし。
→しかも、センターフィールド浦和美園は杭打ちを200本行なっている。杭の材質から見ても阪神大震災の1.5倍までならビクともしない。
=>つまり、この情報は間違い。

>#埼玉高速鉄道の運賃は非常に高く、
→驚くほど高いわけではない。高いと感じるのであればJRなど安い方法で移動できる。
→マンション購入層の収入を考えれば、その程度の金額でたじろぐようでは最初から買えない。
→それ以前に、街自体が車の移動を前提として計画されており、駐車場代がダンピング的とも言うべき定額に抑えられている。
→家計に占める交通費を考慮した場合、埼玉高速の高額の運賃を含めてもなお他より低いと言わざるを得ない。
=>情報自体は正確だが、それとマンション購入を躊躇わせることとは結びつかない。

>#しかも建築確認は耐震偽装問題で有名になった日本ERIが行い、
→現在の日本で最高の建築確認水準を持つ団体が日本ERI。耐震偽装で忌避するのであれば、ERIより建築確認技術の劣る団体に、ERIをより高い額で依頼しなければならない。
=>これも情報自体は正確だが、マンション購入を躊躇わせることとはやっぱり結びつかない。

>#しかもガスレンジはパロマ工業製だってさ
→一酸化炭素中毒を起こしたのは湯沸かし器であってガスレンジではない。
→かつ、湯沸かし器の中でも平成元年(1989年)以前に製造された湯沸かし器のみである。
→さらに言えば、過去30年でのガスレンジによる一酸化炭素中毒はパロマ以外のメーカーでしか発生しておらず、それも業務用ガスレンジであり一般家庭用ではない。
=>これにいたっては論外。

と、まあ、東急不買サイトのおかげで、東急の物件は安心できるようになったわけです。
何しろ、本当にそうなのかと調べると、その情報が間違っているか、何の関係もない情報だったかのどちらかしかないのですから。

一つ残念なことは、センターフィールド浦和美園の売れ行きが好調で、目当ての物件に当選しなかったことです。
それにしても、あれだけ低評価と明言し、各所にトラックバックを送っていた東急不買サイトで、センターフィールド浦和美園の売れ行きの事実を取り上げないのはどういうことなのでしょうか?
Posted by 住宅調査中 at 2006年10月02日 16:16
丁寧なコメントをありがとうございます。少々質問があります。

> →さらに、地盤が軟弱と言うが地下35メートルの地点にn50層が存在。表層数メートルは軟弱であるが建設上問題なし。

「n50層」についてご説明下さい。

> →しかも、センターフィールド浦和美園は杭打ちを200本行なっている。杭の材質から見ても阪神大震災の1.5倍までならビクともしない。

なるほど、充分な対策を行ったのですね。埼玉スタジアムも地盤の問題から基礎工事に莫大な費用(海に近い横浜スタジアムよりも高額)をかけたそうです。逆に言えばその費用が価格などの面に影響しているのかもしれません。

>> #埼玉高速鉄道の運賃は非常に高く、
> →驚くほど高いわけではない。

いえ、私はさいたま市内から都内に通勤しておりますが、もし浦和美園駅を利用することになれば片道が倍以上、6ヶ月の定期代は3倍以上になります。もちろん会社から定期代は支給されるでしょうが、私の勤めているような中小企業では上司に渋い顔をされるでしょうね。
実はあの近辺に賃貸マンションはないかと考えていたこともあったのですが、運賃の高さから断念しました。

> 高いと感じるのであればJRなど安い方法で移動できる。

あのマンションからもっとも近いJRの駅は武蔵野線東川口駅です。その駅を利用するということは、埼玉高速鉄道の浦和美園〜東川口駅間を、わざわざ自転車か原チャリで移動するということになります。浦和美園駅の目の前だというのが、あのマンションの重要なセールスポイントではないでしょうか?

> →マンション購入層の収入を考えれば、その程度の金額でたじろぐようでは最初から買えない。

子供を都内の高校(あるいは私立の小中学校)に通わせようとするなら、定期代が10万円程度高くなりますが?
(余談ですが、公立の小学校もかなり遠い場所にあります)

→それ以前に、街自体が車の移動を前提として計画されており、駐車場代がダンピング的とも言うべき定額に抑えられている。

私のように都内への通勤者には全く関係のないことです。
またマイカー通勤者にとっては、サッカー開催時の交通渋滞がネックになるでしょうね。たとえば建築現場の仕事なら、土曜日も大抵仕事ですから。

→家計に占める交通費を考慮した場合、埼玉高速の高額の運賃を含めてもなお他より低いと言わざるを得ない。

意味不明。「他」とはなんですか?

>> #しかも建築確認は耐震偽装問題で有名になった日本ERIが行い、
> →現在の日本で最高の建築確認水準を持つ団体が日本ERI。耐震偽装で忌避するのであれば、ERIより建築確認技術の劣る団体に、ERIをより高い額で依頼しなければならない。

顧客を納得させるには民間に頼らずに自治体に検査を依頼するべきだったと思います。もっともあれだけの大問題の後ですからしっかりとした検査を行っていると思いますが。
それと、あのサイトで言及されている「購入しても土地についての権利の登記・登録はできない」という点についてもご説明下さい。
もっとも、マンションを購入するような金のない私には最初から関係のないことですが。

> 一つ残念なことは、センターフィールド浦和美園の売れ行きが好調で、目当ての物件に当選しなかったことです。
「フロントランド」はほぼ完売で、「ミッドランド」は9月下旬に第二期販売が行われたそうですね。ガーデンランド購入を目指して頑張って下さい!
Posted by 鷹嘴 at 2006年10月06日 13:19
「n50層」のnの後に続く数字は地層の頑丈さを表しております。
地層調査は01から02、03……という順番で行ない、50までに達したらそれ以上は打ち止めとなります。
そのため、「n50層」という地層は地層調査のmax値を示します。
本当はより精密で複雑な調査のようなのですが私の浅学では理解できないので、結論だけ記しますと、
この数値の地層が基盤として存在すれば阪神大震災の1.5倍の地震にも耐えられるそうです。

次に交通費ですが、私は高いとは感じたものの、妥当な金額だとも感じました。
また、リサーチ人数は30人ほどと少ないですが、職場の者、親戚、友人、
埼玉高速沿線に住む知り合いらに聞いても高いとは感じても驚くほど高いという感想は出ませんでした。
実際に埼玉高速鉄道を利用している知り合いからは
・開通前は必要としていたバス代が不要になり時間が短縮された。
・通学定期代も開通前より掛かるようになったが、それは必要経費。
という答えが挙がりました。
結局、これらは私(および、リサーチした人たち)と貴方との金銭感覚の違いといえるでしょう。

→家計に占める交通費を考慮した場合、埼玉高速の高額の運賃を含めてもなお他より低いと言わざるを得ない。
ですが、「他」とは「他の物件全般」です。
センターフィールド浦和美園の場合、他の物件と比べて交通費に占める鉄道運賃は高くなりますが、
自動車による移動を含めた全交通費は安くなります。

最後に、東急不買サイトが挙げていた「購入しても土地についての権利の登記・登録はできない」ですが、
センターフィールド浦和美園の土地は「保留地」となっていることを指していると思われます。
「保留地」は区画事業整理によって発生した余剰の土地で、事業者(この場合は埼玉県やさいたま市)が
権利を持っています。
この土地の場合、抵当権設定ができないために一部の住宅ローンが組めなかったり、
売却時に売値が安くなってしまうというデメリットがありますが、
その逆に土地取得に関する手数料や経費を安く済ませることができるというメリットもあります。
(一部の住宅ローンが組めない見返りとして、東急不動産は1.0%から1.2%の住宅ローン割引の提携を
用意しているそうです。)
なお、これらのメリット・デメリットは保留地でなくなると同時に解消されます。
センターフィールド浦和美園の場合、時期は未定ですが、近いうちに保留地でなくなることが
決定しておりますので、「購入しても土地についての権利の登記・登録はできない」は事実ですが、
それによるデメリットは無視しても良いでしょう。
Posted by 住宅調査中 at 2006年10月10日 14:58
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センターフィールド浦和美園のリスク
Excerpt: センターフィールド浦和美園建設地は保留地である。そのため購入しても土地についての権利の登記・登録はできない。抵当権も設定登記できず、住宅ローンで不利になる。区画整理事業完了後に購入者名義にすることにな..
Weblog: 東急リバブル東急不動産東急建設不買
Tracked: 2006-09-25 21:21